昨日取り壊しが終わった建物（小屋）、取り壊し後に新しく家を建てるには、登記上の地目を畑から宅地にしておく必要があるとの事。（これについては下記で詳しく)
取り壊した小屋は昭和33年に建築されたらしいのだが、調べてみると建物は未登記、登記上の土地の地目は畑及び山林となっていた。もちろん課税上は宅地としての課税がされており、20年ほど前にあった相続でも宅地として処理しているにもかかわらず、地目の変更がなされていなかったのだ....
登記上宅地以外の地目でも家を建てることができるのか?
どうも何人かのハウスメーカーの営業さんと雑談する中では、住宅ローンを組まずに現金一括で家を建てるなら、地目が違っていても建築申請上は建つはずと言われたが、グレーゾーン的な扱いなのか推奨はできないというニュアンスの回答が多い。 実際地目を変えなくても課税上は宅地として課税される上、建物を登記する際にも問題が発生するかも? 相続時は? といった感じで、やはり宅地への地目変更はしておいたほうが良さそうなのだ。
畑から宅地への登記地目を変更するには農業委員会の許可が必要?
我が住んでいる地域では、結果から言えば原則的には農地転用許可が必要だそうです。
なかなか平日に農業委員会の窓口までお話を伺いに行けないため、管轄する部署である市役所の農業課に問い合わせから始めてみたところ、本来ならば農地転用許可を取ってから土地に手を加える必要があるが、何十年も前からその土地に建物が建っていて、尚且つ農業のための設備に(用水など)影響を与えていないのなら、法務局へ農地転用の許可証無しで一度地目変更登記を出してみてはどうか?との事。
その場合法務局の方が現地調査をして、明らかに以前から宅地として使用されていることが分かる必要があるので、小屋の取り壊し前に試してみてはどうかとの話でした。
もしダメなら農地転用の申請をする必要があるが、その場合は一度畑に戻してから申請してくださいとの事でそれもそれで大変なので、ダメ元で地目変更登記を行うことにしました。
地目登記の変更のお値段
調べてみると現状多くの地目変更登記は土地家屋調査士に依頼することが多いらしく、費用的には3万程度からの費用がかかるらしい、今回は土地が分割されているので3筆の土地の地目変更登記ならさらに費用もかさんでしまう。しかしやることはA4用紙1枚書くことと、住宅地図に印をつけて提出するのみのようなので、ダメ元でもあるし、そこに多額の費用はかけたくないところである。
自分で地目変更登記をしてみた
他人の土地ならば土地家屋調査士の資格がいるけれど、本人申請ならばそんな資格は不要であるらしい、また登記は本人申請が原則との事なので、堂々と本人申請で当たって砕けてみたいと書類を作成してみた。
現在の登記内容を確認しよう
以前記事にもしたが、登記内容は下記からネット経由で確認することができる。
地目変更登記に必要な情報を集めよう
登記情報提供サービスを利用して書類作成に必要な情報を集めていく、今回は宅地への地目変更登記であるため、土地面積が小数点以下二桁まで分かる必要があるようだ。(畑等の面積は整数で切り捨て) 全部事項の他に土地の地積測量図を手に入れよう。過去に測量され登記されている土地ならばそこで土地の面積を確認できる。
我が家の地目変更する土地3筆は、昭和51年に道路拡張のため測量されたことがあるらしく、幸いにして地積測量図が見つかり、土地の面積の確認はクリアーできた。
地目変更のための書類を作成しよう
今回書類作成にあたり上記サイトからテンプレートをいただき記入した。
必要な情報さえ集まればそう難しくなく間違えないようコツコツと15分ほとで記入できたよ。
法務局へ行こう
法務局は一般生活ではなかなか行く機会のない役場であると思う、我自身も初めて行った場所だ。訪れてみると登記相談窓口もあり、予約無しでも提出前の書類を確認してもらうことができた。登記書類を見ていると中々難しい言い回しや難解な語句が多く勝手に硬いイメージを持っていたが、やってみればそれほど難しいことではないのかもと思う。
無事農地から宅地への地目変更登記完了！
記事を上記の部分まで書いて、登記完了まで念のため記事の公開を控えてきたが、昨日になって法務局からTELLがあり、無事に登記完了との事。本日登記完了証を受け取りに行ってもらいました（名義上父の土地なので取りに行ってもらった）
本来なら３日ほどで終わる手続きのはずが、５/２に法務局へ行ってから昨日の登記完了までひと月以上もの時間がかかったのは、法務局から農業委員会に問い合わせを行っていたみたい。(途中で問い合わせのTELLをしたら担当者がそういっていた)なので、農業委員会の開催（この辺では１か月に一度）で地目変更可能か確認を取ったのであろうと思われる。
時間はかかったものの、本来の手続きで農地転用の申請をするとなると、土地家屋調査士なり、行政書士の手と多額のお金をかけて書類を用意しなければならないので、ずいぶんの経費及び手間が軽減されたので良かった。これで法律上の一番大きな壁は越えたぞ〜 後はお金の問題？@@
この本を買ってパラパラと目を通し事前勉強をしました。自分で地目変更登記ができれば、本代なんて安いものですが、肝心の地目変更登記については登記としては簡単すぎるためか解説が少なかったです。ただ今後建物を建てたりするにあたって、また必要になる機会はあると思ってます。
